Строительный рынок стал «рынком покупателя», но…
В ходе организованного Сибирским филиалом банка ВТБ24 круглого стола представители известных новосибирских застройщиков порадовали аудиторию, что строительный рынок становится все более цивилизованным и клиентооориентированным. Но огорчили тем, что цены обречены расти, а бетон становиться «жиже», а металл хрупче.
«Тенденция на рынке переломилась, — поведал президент Группы компаний «Скай Групп» Владимир Литвинов. — Новый покупатель поездил по миру, покупает не от неизбежности, не хочет приобретать панельное жилье, а за качество голосует рублем. Но, чтобы люди не селились в домах до 15 квартир на этаже и до 330 в одном подъезде, а езда в лифтах с «высотных» этажей не отнимала два года жизни, спрос на качество жилья необходимо в хорошем смысле этого слова формировать.
Строительный бизнес должен ощущать социальную ответственность перед обществом. Развивая придомовую инфраструктуру, мы делимся с жильцами своей прибылью. От хорошего жилья, развитой инфраструктуры, комфортного освещения, детских и спортивных площадок во дворах отношение потребителей к жизни меняется в лучшую сторону. К «муравейникам» и «точечной застройке» надо относиться как к ЧП».
Как дополнил генеральный директор ООО НИСК «Метаприбор» Владимир Мартыненков, «нигде нет такой конкуренции, как в Новосибирске. Мало того, что застройщиков много и всем нужен клиент, последний обеднел и его стало меньше. В условиях роста себестоимости, затрат на маркетинг и стоимости заемных средств разумнее вкладывать не в рекламу, а в продукт. Может быть, поэтому спрос на наше жилье выше, чем мы рассчитывали».
«По количеству проданных за 2015 год квартир мы не отстаем от темпов прошлого года, –подтвердил директор по продажам ЗАО «Строитель» Тимур Касаев. – Непростая экономическая ситуация играет в пользу рынка первичного жилья. Благодаря жесткой конкуренции между застройщиками, риелторами и банками выигрывает клиент. Основным преимуществом жилья становится место, место и еще раз место!
Новая тенденция — строительство (гостиничных) апартаментов. Благодаря меньшим требованиям к парковкам и благоустройству себестоимость такого строительства на 30% ниже, чем у обычного жилья, сдача происходит быстрее, а кв. м. стоит от 60 тыс.руб/кв.м. Апартаменты можно приобрести по ипотеке под 14% годовых при первоначальном взносе 30%., а после государственной регистрации получить право собственности сроком на 5 лет.
«Поскольку наш целевой потребитель уже имеет жилье, текущий кризис не повлиял на спрос, — делится коммерческий директор ООО «Зеленый дом» Лариса Ландман. — Мы строим в ближайших пригородах малоэтажное кирпичные дома не более чем на 10 квартир. Наш потребитель получает новое качество жизни — квартиру, участок земли, парковку, газовые котлы, теплые полы... Сегодня покупатель выбирает жилье там, где он хочет жить по справедливой цене. Так как денег у него стало меньше, мы предлагаем для продажи объекты не от 120 кв.м., а от 30 кв.м. Проблема в том, что кризис повлиял на рынок вторичной недвижимости и старые квартиры у клиентов продаются плохо».
Как рассказали эксперты, заемщиками по ипотеке являются обремененные семьей люди 28-40 лет. 10% из них используют материнский капитал. Средний срок ипотечного займа 15 лет, срок погашения — 7-10 лет. При этом банками уже запущена ипотека на индивидуальное жилье с первоначальным взносом 40%.
Генеральный директор ООО ДСК «КПД-Газстрой» Сергей Сукорцев не во всем согласился с коллегами: «Мы ориентированы на людей с «традиционной жилищной ориентацией» и предлагаем новое качество панельного домостроения с монолитно-кирпичными вкладками и полной отделкой. 1/3 наших клиентов — военнослужащие и работники правоохранительных органов. Участок большой и мы в рамках своих возможностей стремимся предлагать потребителям качественный продукт – решаем вопросы развития инфраструктуры, за свой счет строим улицы в пригороде».
«А мы в одном из своих проектов предлагаем покупателям не только отделку, но и мебель, – дополняет Владимир Литвинов. – Это важно, когда люди покупают новое жилье родителям «на дожитие», не желают «заморачиваться» мебелью либо закредитованы так, что денег больше нет. Развиваются и государственные меры поддержки. Например, в рассматриваемой органами власти НСО программе «Переезд» НОАИК и 4 крупнейших банка готовы выступить гарантами того, что если с банком-кредитором что-нибудь случится, с заложенным вторичным жильем ничего не произойдет».
Если говорить о проблемах отрасли, представители строительных компаний озабочены тем, что тарифы ряда риелторов «разогрелись» от 2-3% до 9-11%. Из-за того, что в городе много мелких застройщиков, накопилось 58 проблемных объектов. Обезопасить себя при покупке жилья можно, обратившись к известным, аккредитованным банками строительным фирмам. Либо к такому начинающему набирать популярность инструменту как банковская гарантия.
«Инструменты поддержки покупателей могут быть разными, – уверена Лариса Ландман. – Так, пока клиент не продаст свое жилье, мы предлагаем «подержать» выбранную им у нас квартиру и индивидуальную программу расчета. Встраивать в нашу схему агентство с тарифом 11% - безумие. Кроме того, мы не привлекаем риелторов потому, что там с каждым покупателем возиться не будут…».
«Ставка риелторов должна быть в пределах 3-5%, – считает Тимур Касаев. – Но без агентств не обойтись. Во-первых, к «домашним риелторам» все привыкли. Во-вторых, на рынке многоэтажного строительства такая конкуренция, что при самостоятельной реализации затраты на маркетинг будут в 2-3 раза выше».
По мнению Владимира Литвинова, «Основная задача риелторов, о которой многие забывают — реализация вторичного жилья. Другая тенденция заключается в том, что инвесторов стало гораздо меньше. Теперь вариант типа «продам холодильник в заводской упаковке по новой цене» как в 1999 году, не сработает.
Что касается кризиса, мы достигнем «дна» только в следующем году. Чтобы обеспечивать спрос, наши покупатели должны получать зарплату. На объемах сдачи жилья это уже сказалось. Осенью мы планировали «раскрывать» 4 объекта, но реально будем 3. Где будем брать кредиты и как работать, время покажет».
«Хотя на конец 2015 года мы смотрим со сдержанными оптимизмом, 2016 год оцениваем как крайне непростой, — подтверждает Тимур Касаев. – Другая сложность заключается в том, что с этого года за находящееся на балансе юридических лиц жилье требуется платить не только «коммуналку», но и налоги. Два наиболее привлекательных для застройщиков инструмента – военная ипотека и использование материнского капитала – плохо работают из-за забюрократизированной процедуры выдачи. Рынком востребован продукт с первоначальным взносом хотя бы 10%. Процентная ставка имеет меньшее значение».
Сергей Сукорцев и Владимир Литвинов против. По их мнению, в России 60% населения неплатежеспособно. Если у человека нет денег на первоначальный внос, как с ним работать? Кроме того, снижение ставок до критического уровня взращивает иждивенцев. Давно ли в США случился кризис, а ипотечная ставка там была 1%...
Что касается цен и качества строительства, то одни растут, а другое падает по не зависящим от участников рынка причинам. Как пояснила Лариса Ландман, «благодаря запасам мы пока не повышаем цены и балансируем на грани себестоимости. Однако часть комплектующих закупается за валюту, а стоимость стройматериалов растет. Не говоря о том, что новыми ГОСТами значительно снижены требования к их качеству и они могут производиться по ТУ».